¿Dónde está el suelo que necesitamos? España

El embudo del suelo: de millones a miles

El suelo pasa por fases: planeado, con plan de desarrollo, urbanizado y, por fin, edificable. En cada fase se quedan viviendas por el camino.

Dato verificado: el sistema estatal de información urbana calcula que los suelos en desarrollo del planeamiento vigente tienen capacidad para unos 6,8 millones de viviendas, en torno a un 25% del parque actual, sin contar los solares ya edificables (Funcas, BBVA Research, ambos sobre el SIU). El Ministerio de Vivienda ha estudiado con lupa los 1.069 sectores más grandes, de 1.000 viviendas o más: tienen 2,24 millones pendientes, pero solo 489.186 en suelo ya urbanizado, y apenas 36.398 en sectores urbanizados donde aún no se ha empezado a edificar (Ministerio de Vivienda, 2025).

Leído desde A, el embudo dice que el suelo útil es escaso: lo planeado no sirve hasta que se urbaniza, y eso es lo que tarda (artículo F). Leído desde B, dice que el problema no es clasificar más suelo, sino mover el que ya está clasificado: la antigüedad de los planes (el 69,1% de los municipios tiene uno de 15 años o más) y su ubicación pesan tanto como su tamaño.

Suelo frente a hogares: sobra donde no se va a vivir

La pregunta útil no es cuánto suelo hay, sino cuánto hay por cada hogar que se va a formar en esa misma zona.

Dato verificado: el INE proyecta 2,18 millones de hogares más entre 2026 y 2041 (+11,1%) (INE — Proyección de Hogares 2026-2041). Repartidos por comunidad y comparados con las viviendas pendientes de los grandes sectores, salen dos Españas. Extremadura, Castilla y León, Murcia y Castilla-La Mancha reúnen el 38,5% de las viviendas pendientes y solo el 12,8% de los hogares nuevos. Cataluña, Madrid, Baleares, País Vasco y Canarias, al revés: el 45,7% de los hogares y el 20,4% de las viviendas (cálculo propio).

El cociente no dice que en Murcia o en Castilla-La Mancha se pueda prescindir de construir: Murcia figura entre las seis provincias donde el Banco de España concentra el 52,5% del déficit acumulado 2021-2025, junto a Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia y Málaga (elDiario.es sobre el Banco de España). Dentro de cada comunidad, el suelo y la demanda tampoco coinciden: la escala regional esconde la municipal.

Posición de consenso: el Banco de España y el Ministerio de Vivienda coinciden en el diagnóstico de fondo. Hay mucho suelo planeado, pero poco suelo finalista donde la demanda aprieta, y buena parte del planeado está en planes antiguos o lejos de esa demanda. El Banco de España propone decidir los usos del suelo a escala metropolitana y ampliar el transporte público para acercar el suelo de la periferia (Banco de España, págs. 284-285). Las dos posturas tienen parte de razón según dónde se mire.

🔎 Mitos y leyendas

Dos ideas que circulan sobre el suelo y que los datos matizan.

🔎 Qué puedes hacer tú

Ninguna de estas vías es una llamada a la acción: son las herramientas con las que cualquiera puede comprobar por su cuenta lo que este análisis afirma.

• Busca tu comunidad y tu municipio. El estudio de grandes sectores tiene una ficha por comunidad, municipio y sector, con viviendas previstas, grado de urbanización y de edificación (Ministerio de Vivienda).
• Compara con los hogares. La proyección del INE da el crecimiento de hogares por comunidad y provincia (INE).
• Mira el gráfico del Banco de España. El gráfico 4.11 de su Informe Anual 2023 cruza el suelo disponible y la subida de precios en municipios de más de 50.000 habitantes (Banco de España).

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