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Serie Vivienda · Bloque II · ¿Por qué no se construye?

Madrid: ¿construir caro baja los precios de abajo?

La obra nueva de Madrid llega a más de 5.000 €/m² mientras la demanda se amontona por debajo de 210.000 €. ¿Sirve de algo construir arriba para quien busca abajo? Una postura defiende que las mudanzas en cadena liberan pisos en los tramos bajos; la otra, que la cascada es lenta, se diluye y no llega a quien más lo necesita.

Economía · Vivienda · PolíticaMadridActualizado octubre 2026
Índice
  1. Cuadro de polémica
  2. Posiciones de los actores
  3. Oferta y demanda no se buscan en el mismo tramo
  4. Madrid: quién puja en cada segmento
  5. ¿Es real la cascada?
  6. Mitos y leyendas
  7. Curiosidad
  8. Qué puedes hacer tú
  9. Sigue con la serie
  10. Fuentes
🥊 De un vistazo

Cuadro de polémica

Hay acuerdo en que los segmentos del mercado están conectados. Se discute cuánto tarda el efecto, cuánto se diluye por el camino y si llega a quien más lo necesita.

🟢 Postura A · Sí: la cascada libera pisos en los tramos bajos
  • Una vivienda nueva cara absorbe demanda que, si no, pujaría por una más barata
  • En EE. UU., 100 viviendas nuevas de mercado liberan 45-70 hogares de barrios de renta baja
  • Las viviendas se abaratan al envejecer: ~2,5% al año en alquiler (EE. UU.)
  • Más demanda de arriba sube precios abajo: +1 punto de cuota extranjera, +2,1% (Inglaterra y Gales)
⚪ Postura B · La cascada es lenta y no llega a quien más lo necesita
  • La obra nueva del sureste de Madrid nace a ~4.000 €/m², más cara que la segunda mano de los distritos baratos
  • El impuesto de Vancouver a extranjeros bajó ~6% los precios solo donde compraban ellos
  • Fin de la golden visa: −30% de compras extranjeras de más de 500.000 € y precios en máximos
  • El sur de Madrid sube +16-24% mientras el prime se estabiliza (−1,5%)

Las barras tienen el mismo ancho a propósito: no representan una magnitud medible, solo listan las afirmaciones de cada postura.

🎙️ Voces del debate

Posiciones de los actores

Un mismo debate, contado por quienes lo sostienen. Todas las posiciones son paráfrasis de posturas documentadas —no declaraciones textuales— y se muestran sin comillas.

A · Sí: la cascada libera pisos en los tramos bajos
  • Evan Mast
    Economista · W. E. Upjohn Institute

    Con 686 edificios nuevos de 12 grandes ciudades de EE. UU., estima que cada 100 viviendas nuevas de mercado hacen que entre 45 y 70 hogares dejen barrios de renta inferior a la mediana, casi todo en cinco años (Upjohn Institute).

  • Stuart S. Rosenthal
    Economista · American Economic Review, 2014

    Estima con datos de 1985-2011 que las viviendas de alquiler se abaratan al envejecer a un ritmo en torno al 2,5% anual en términos reales, mucho más que las de propiedad (~0,5%) (AER 2014).

  • Filipa Sá
    Economista · documento de trabajo del CEPR

    Halla que, en Inglaterra y Gales, +1 punto en la cuota de transacciones de sociedades extranjeras se asocia con +2,1% a +2,3% en los precios locales: la demanda de arriba se nota en el mercado (CEPR DP11658).

B · La cascada es lenta y no llega a quien más lo necesita
  • Du
    Autor de un estudio sobre el impuesto de Vancouver · Journal of Housing Economics, 2022

    El impuesto del 15% a compradores extranjeros (2016) redujo los precios en torno a un 6% solo en el segmento donde compraban los extranjeros; el resto apenas se movió (JHE 2022).

  • Hartley y coautores
    Economistas · conferencia de la AEA, 2023

    No encuentran un efecto estadísticamente significativo sobre los precios de la prohibición neozelandesa de comprar a no residentes (2018) (AEA 2023).

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¿Dónde te sitúas?

A · Sí: la cascada libera pisos en los tramos bajos — B · La cascada es lenta y no llega a quien más lo necesita

Tu posición entre la postura A (la cascada libera pisos en los tramos bajos) y la postura B (la cascada es lenta y no llega a quien más lo necesita)

En pocas palabras
  • 📍 Oferta y demanda no se buscan en el mismo tramo: en Madrid el 42,6% de la demanda busca por debajo de 210.000 € y solo el 12,1% de la oferta baja de 200.000 € (idealista).
  • 🔬 Postura A, la cascada existe: en EE. UU., cada 100 viviendas nuevas de mercado hacen que entre 45 y 70 hogares dejen barrios de renta inferior a la mediana, casi todo en cinco años (Upjohn Institute).
  • 🏙️ Postura B, la cascada es lenta: la obra nueva del sureste se anuncia a 3.900-4.000 €/m² o más, por encima de los distritos baratos colindantes, y Villaverde, el distrito más barato, sube +24,3% mientras Salamanca marca −1,5% interanual (idealista).
  • 🤝 Posición de consenso: la cascada es un mecanismo real, de magnitud condicionada. Pesa donde la oferta es rígida y se diluye en el agregado; para España no existe una estimación causal.
01

Oferta y demanda no se buscan en el mismo tramo

El debate de la cascada parte de un hecho: la oferta se amontona arriba y la demanda abajo.

Dato verificado: en compra, el 44,8% de la demanda de búsqueda se concentra por debajo de ~210.000 €, donde solo vive el 37,6% del stock anunciado; en el tramo alto la oferta sobra (23,5% del stock para el 16,9% de la demanda) (idealista — demanda por rangos, idealista — stock por tramos). En Madrid el desajuste es extremo: el 42,6% de la demanda busca por debajo de 210.000 € y solo el 12,1% de la oferta baja de 200.000 €. Y la única banda donde la demanda de compra crece en 2026 es la de más de un millón de euros (idealista, jun. 2026).

Exhibit 1
La demanda de compra se amontona donde falta la oferta
% de la demanda de búsqueda (1T 2025) vs. % del stock anunciado (3T 2025), por tramo de precio · España, idealista
44,8% demanda 37,6% oferta Tramo bajo hasta ~200.000 € 38,3% demanda 38,9% oferta Tramo medio ~200.000-480.000 € 16,9% demanda 23,5% oferta Tramo alto más de ~480.000 €

Fuente: idealista — demanda relativa de búsqueda por rangos de precio (1T 2025) y distribución del stock anunciado por tramos (3T 2025). Nota: los cortes de las dos series no coinciden exactamente (demanda: 210.000/480.000 € · oferta: 200.000/500.000 €) y los periodos difieren — comparables como orden de magnitud, no al decimal. «Demanda» es interés de búsqueda en el portal, no compras cerradas. Cada serie suma 100. Barras desde cero. Confianza alta en cada serie por separado; media en la comparación.

En alquiler el desencaje es mayor, con un matiz: ningún portal publica la demanda por tramo de renta; los indicios la sitúan en los tramos bajos (33-47 interesados por anuncio) (idealista, jul. 2026). La oferta sí está medida, y vive arriba.

Exhibit 2
La oferta de alquiler vive en los tramos altos — en Madrid, casi solo ahí
% de la oferta anunciada por tramo de renta mensual · España vs. Comunidad de Madrid, oct-2025
12% España ≈0% Madrid < 700 €/mes 27% España 7% Madrid 700-1.000 € 24% España 31% Madrid 1.000-1.500 € 37% España 62% Madrid > 1.500 €/mes

Fuente: pisos.com — distribución de la oferta de alquiler por tramo de renta (oct-2025), vía Infobae. Nota: la Comunidad de Madrid no tiene prácticamente oferta por debajo de 700 €/mes; los indicios sitúan la demanda concentrada en los dos tramos bajos, donde la oferta es el 39% en España y el 7% en Madrid. Cada serie suma 100 dentro de su territorio. Barras desde cero. Confianza media en el corte de pisos.com.

02

Madrid: quién puja en cada segmento

Madrid no es un mercado sino tres pisos con demandas distintas. El precio medio esconde una cascada.

Dato verificado: Madrid capital cotiza a 6.547 €/m² de oferta de venta (julio 2026), pero la brecha entre distritos es de 3,3 a 1: Salamanca a 10.890 €/m² y Villaverde a 3.266. El crecimiento va invertido al precio: el prime se estabiliza (Salamanca −1,5% interanual) y el sur sube a doble dígito (Villaverde +24,3%, Puente de Vallecas +16,3%, Usera +16,2%) (idealista, ago. 2026). Son precios de anuncio: el valor de tasación de la capital es de 4.690 €/m² (Tinsa).

Exhibit 3
La brecha entre distritos es de 3,3 a 1 — y quien más sube es el sur
Precio de oferta de venta por distrito, en €/m² · Madrid capital, julio 2026
Salamanca −1,5% interanual 10.890 Chamberí +4,0% interanual 9.245 Chamartín +8,0% interanual 8.262 Centro +3,2% interanual 7.745 Carabanchel +10,8% interanual 3.813 Usera +16,2% interanual 3.585 Puente de Vallecas +16,3% interanual 3.399 Villaverde +24,3% · máximo histórico 3.266

Fuente: idealista — precios de oferta de venta por distrito, julio 2026. Nota: son precios de anuncio, no de transacción (el valor de tasación de la capital es 4.690 €/m², Tinsa T2 2026); se muestran los 4 distritos más caros y los 4 más baratos de los 21. La barra resaltada señala la paradoja del mercado: el distrito más barato es el que más sube. Barras desde cero. Confianza alta como precio de oferta.

A cinco años vista, dos fuentes independientes (la tasación de Tinsa y el precio de oferta de RealAdvisor) coinciden en el orden de magnitud —entre +45% y +70% en toda la ciudad, con un IPC del periodo de ~19%— y discrepan en quién lidera: la tasación da ventaja al tramo alto y la oferta, al bajo.

Exhibit 4
En cinco años, todos los tramos de Madrid suben entre un 45% y un 70%
Variación acumulada del precio de venta ~2021 → 2026, por tramo (media simple de sus distritos), en % nominal · dos fuentes
+54% tasación +62% oferta Tramo alto Salamanca · Chamberí · Chamartín · Centro +45% tasación +61% oferta Tramo medio Retiro · Hortaleza · Arganzuela +52% tasación +70% oferta Tramo bajo Carabanchel · Usera · Vallecas · Villaverde

Fuente: Tinsa — IMIE Mercados Locales (2T 2021 y 1T 2026, acumulado derivado de su tasa anual a 5 años); RealAdvisor — variación a 5 años de pisos por código postal (ago-2021 → ago-2026, precio de oferta). Nota: cálculo propio — cada tramo es la media simple de sus distritos (rango por distrito: alto +46/+69, medio +43/+67, bajo +45/+71 según fuente); el código postal es un proxy parcial del distrito y las variaciones son nominales. La serie por tramos exactos de precio no existe: el distrito es el mejor proxy disponible. Barras desde cero. Confianza media.

La oferta, tramo a tramo

La obra nueva de la capital marcó máximo en 5.172 €/m² (dic. 2025) (idealista/news) y se concentra en los desarrollos del sureste, con 2.764 viviendas libres en comercialización en el primer semestre de 2026 a 3.900-4.000+ €/m² (Nuevo Sureste): más cara que la segunda mano de los distritos baratos colindantes. En el tramo público, el Plan Vive acumula más de 5.200 viviendas de alquiler entregadas (Comunidad de Madrid) y la EMVS gestiona ~10.000 e iniciará 2.500 más en 2026 (Ayuntamiento de Madrid): escala real, pequeña frente al déficit.

La demanda: quién puja dónde

  • Arriba: capital exterior y contado. Los extranjeros hicieron el 18,4% de las compras de España en el 2S 2025; en la Comunidad de Madrid sus operaciones cayeron un 20,3% tras el fin de la golden visa, pero el precio que pagaron subió un 11,6% (Consejo General del Notariado): menos compradores, más ricos.
  • En medio: familias y compradores de 35-41 años con ayuda. La primera vivienda se compra de media a los 41 años (El Español, abr. 2026), cada vez más con donación familiar: más de 225.000 en 2025, récord (datos notariales, vía Infobae).
  • Abajo: expulsados del centro, pequeños inversores y rentas bajas. En el alquiler, la habitación es la válvula de escape: 550 €/mes de media, y quienes comparten piso con 4 o más personas pasaron del 6% al 14% en un año (idealista, vía Gacetín Madrid).

El esfuerzo cierra el círculo: alquilar un 2 dormitorios exige el 38-39% de los ingresos medios y supera el 30% en 17 de los 21 distritos (idealista, ago. 2026).

Exhibit 5
Tres segmentos, tres pujas distintas — y una cascada que los conecta
Oferta, demanda dominante y señal en los datos por segmento de precio · Madrid capital, 2025-2026
Segmento Distritos y precio Quién puja La señal en los datos
Alto Salamanca, Chamberí, Chamartín, Centro · 7.700-10.900 €/m² Patrimonios extranjeros y compra al contado; inversores Compras extranjeras: −20,3% en número, +11,6% en precio pagado (2S 2025); el prime se estabiliza (Salamanca −1,5%)
Medio Distritos intermedios y obra nueva del sureste · ~4.000-6.500 €/m² Familias de doble ingreso y compradores de 35-41 años con hipoteca + donación familiar Obra nueva en máximos (5.172 €/m²); >225.000 donaciones en 2025, récord
Bajo Villaverde, P. de Vallecas, Usera, Carabanchel · 3.300-3.900 €/m² Expulsados del centro y pequeños inversores; en alquiler, rentas bajas y migrantes recientes Las mayores subidas de la ciudad (+16-24%); esfuerzo de alquiler ~38-40%; habitación a 550 €/mes

Fuente: elaboración propia a partir de idealista (precios y esfuerzo por distrito), Consejo General del Notariado (compras extranjeras), Sociedad de Tasación (obra nueva), datos notariales de donaciones e INE (Atlas de renta). Nota: la asignación de grupos a segmentos es una síntesis interpretativa de los datos citados, no una estadística oficial de compradores por tramo; el mecanismo de cascada (el capital entra por arriba, la demanda media se desplaza al sur, la renta baja pasa del piso a la habitación) es un análisis coherente con esos datos, no un hecho medido de forma directa. Confianza media.

03

¿Es real la cascada? Lo que dicen las pruebas científicas

La teoría respalda el mecanismo. Rosenthal (AER 2014) mide el abaratamiento de las viviendas al envejecer, y Mast (Upjohn, JUE 2023) rastrea cadenas de mudanzas: cada 100 viviendas nuevas de mercado hacen que entre 45 y 70 hogares dejen barrios de renta inferior a la mediana, casi todo en cinco años. Sá (CEPR 2016) encuentra que en Inglaterra y Gales la demanda de sociedades extranjeras empuja al alza los precios locales.

Pero los cuasi-experimentos obligan a rebajar la versión fuerte. El impuesto del 15% de Vancouver (2016) bajó los precios en torno a un 6% solo en el segmento donde compraban los extranjeros (Du, JHE 2022): la cascada opera con retardo y fricción, no como vasos comunicantes. La prohibición neozelandesa de 2018 no tuvo efecto significativo (Hartley et al., AEA 2023), y en España el fin de la golden visa (abril 2025) hundió ~30% las compras extranjeras de más de 500.000 € sin frenar unos precios que siguieron en máximos (Funds Society).

Posición de consenso: la cascada es un mecanismo real, de magnitud condicionada. Pesa donde la oferta es rígida y el flujo de capital es grande frente al mercado, y se diluye en el agregado. Para España, el Banco de España documenta que los no residentes pagan mucho más por metro cuadrado (~2.715 frente a ~1.580 €/m², con la presión en costa e islas), pero no existe una estimación causal española del goteo entre segmentos: extrapolar los datos de EE. UU. o el británico sería falsa precisión (BdE — Documento Ocasional 24/33).

Qué no sabemos con certeza. No hay estadística pública de compraventas por tramo de precio para la capital; el % de compras al contado en Madrid no está verificado para 2025-2026; las cifras del prime latinoamericano proceden de consultoras (estimación de parte); y los estudios de cadenas de mudanzas son de EE. UU.

🔎 Mitos y leyendas

Dos ideas que circulan sobre Madrid y la vivienda cara, y que los datos matizan.

❌
Mito

"Construir vivienda cara no sirve de nada a quien busca un piso asequible."

✅
Realidad

En EE. UU., cada 100 viviendas nuevas de mercado hacen que entre 45 y 70 hogares dejen barrios de renta inferior a la mediana, casi todo en cinco años (Mast). Para España no hay estimación causal, y el efecto llega con retardo y se diluye por el camino.

❌
Mito

"Los compradores extranjeros son la causa de la subida de los precios en Madrid."

✅
Realidad

Los extranjeros hicieron el 18,4% de las compras de España en el 2S 2025; en la Comunidad de Madrid sus operaciones cayeron un 20,3% tras el fin de la golden visa y los precios siguieron en máximos. Son un factor del prime, no el motor del conjunto.

🔎 Curiosidad

Alquilar un piso de 2 dormitorios cuesta el 39,7% de los ingresos medios en Puente de Vallecas y el 38,3% en Salamanca: el distrito barato es casi tan inasequible para sus propias rentas como el más caro. La renta por persona entre Chamartín y Usera difiere 2,6 veces (INE — Atlas de renta 2023).
Participa
Después de leer, ¿te has movido?

A · Sí: la cascada libera pisos en los tramos bajos — B · La cascada es lenta y no llega a quien más lo necesita

Tu posición, después de leer, entre la postura A y la postura B

🔎 Qué puedes hacer tú

Ninguna de estas vías es una llamada a la acción: son las herramientas con las que cualquiera puede comprobar por su cuenta lo que este análisis afirma.

  • Compara tu distrito. idealista publica el precio por distrito (idealista) y Tinsa, el valor de tasación (Tinsa): la diferencia entre lo que se pide y lo que se tasa es parte de la historia.
  • Mira la renta de tu barrio. El Atlas de distribución de renta de los hogares del INE da la renta por distrito (INE).
  • Lee el estudio de las cadenas de mudanzas. Mast resume su trabajo en abierto (Upjohn Institute); el del impuesto de Vancouver, el contrapunto, está en el JHE (JHE 2022).

Sigue con la serie

Mapa de la serieVivienda cara: el mapa del debateBloque II · anterior¿Dónde está el suelo que necesitamos? MadridBloque II · mide el hueco¿Falta obra nueva o falta vivienda social?Bloque I¿Funciona poner tope al alquiler?

Fuentes

Selección de fuentes oficiales, académicas y periodísticas citadas en este artículo (24):

  1. Upjohn Institute
  2. Rosenthal — Are Private Markets and Filtering a Viable Source of Low-Income Housing? (AER, 2014)
  3. Sá — The Effect of Foreign Investors on Local Housing Markets: Evidence from the UK (CEPR DP11658)
  4. Du — El impuesto a compradores extranjeros de la Columbia Británica y sus efectos por segmento (JHE, 2022)
  5. Hartley, Ma, Wachter y Zevelev — Do Foreign Buyer Taxes Affect House Prices? (2024)
  6. idealista — Demanda de compra por rangos de precio (1T 2025)
  7. idealista vía Siglo XXI — Stock de venta por tramos de precio (3T 2025)
  8. idealista — Solo la banda de más de un millón gana demanda (jun. 2026)
  9. idealista — Interesados por anuncio de alquiler (jul. 2026)
  10. idealista — Precio de venta por distrito en Madrid (jul. 2026)
  11. Tinsa — Valor de tasación de la vivienda en Madrid capital (T2 2026)
  12. Sociedad de Tasación vía idealista — Obra nueva en Madrid en máximos (5.172 €/m²)
  13. Nuevo Sureste — Situación de la vivienda en los desarrollos del sureste (1S 2026)
  14. Comunidad de Madrid — Plan Vive (alquiler asequible)
  15. Ayuntamiento de Madrid — EMVS: 2.500 viviendas de alquiler asequible en 2026
  16. Consejo General del Notariado — Compraventa de vivienda por extranjeros (2S 2025)
  17. El Español — La primera vivienda se compra a los 41 años (abr. 2026)
  18. Infobae — Récord de donaciones familiares para comprar vivienda (datos notariales, 2025)
  19. Gacetín Madrid/idealista — La habitación en Madrid, a 550 €/mes (T2 2026)
  20. idealista — Esfuerzo de alquiler por distrito en Madrid (ago. 2026)
  21. Mast — The effect of new market-rate housing construction on the low-income housing market (JUE, 2023)
  22. Funds Society — Un año tras el fin de la golden visa: sin freno a los precios
  23. Banco de España — Documento Ocasional 24/33: la demanda extranjera de vivienda
  24. INE — Atlas de Distribución de Renta de los Hogares 2023 (Chamartín/Usera: 2,6×)