¿Cuánto tarda de verdad una licencia de vivienda en Madrid?

Tres meses en la ley, once según los promotores

La ley y la práctica no coinciden, pero solo una de las dos tiene un dato publicado.

Dato verificado: la ley del suelo de la Comunidad de Madrid da tres meses para resolver y notificar la licencia, permite un solo requerimiento de subsanación y, si el plazo vence sin notificación, «se entenderá desestimada la solicitud por silencio administrativo» (Ley 9/2001, art. 154, texto consolidado). La ordenanza municipal de 2022 mantiene los tres meses para la licencia ordinaria y crea la licencia básica, de un mes, que autoriza a empezar obras de nueva planta con un proyecto básico; la licencia completa se tramita después (Ordenanza 6/2022, arts. 42, 44 y 46).

Pasados los tres meses no hay licencia: el silencio es negativo y la ley impide adquirir por silencio facultades contrarias a la ordenación (texto refundido de la ley de suelo, art. 11.3). El reloj de la ley corre, pero solo para recurrir.

El reloj oficial mide otra cosa

La Agencia de Actividades publica cada año el tiempo medio de resolución, pero no el de la licencia de vivienda.

Dato verificado: la media bajó de 196 días en 2019 a 118 en 2025, un 40% menos. La nota al pie de la tabla aclara que son «licencias básicas de actividad, licencias urbanísticas de actividad y licencias de funcionamiento»: no incluye las licencias de obra de vivienda (Memoria 2025, p. 37). El reloj cuenta desde la entrada de la solicitud hasta la resolución, sin descontar requerimientos ni informes sectoriales (Memoria 2024, pp. 32-33).

La mediana de 2025 es de 49 días: las licencias largas tiran de la media hacia arriba. Para la vivienda, las mismas memorias publican cuántas solicitudes entran y cuántas se resuelven, no cuánto tardan: las solicitudes residenciales pasaron de 619 (2024) a 829 (2025) y las resoluciones, de 547 a 783, estas últimas con las declaraciones de primera ocupación incluidas (cálculo propio de los porcentajes, +34% y +43%).

Las entidades colaboradoras urbanísticas, empresas privadas que comprueban los expedientes, gestionaron el 62% de las declaraciones responsables en 2023, el 59% en 2024 y el 60% en 2025 (6.183 de 10.051; 6.345 de 10.784; 6.271 de 10.483; porcentajes de cálculo propio sobre las memorias). El efecto de esas entidades sobre los plazos no se publica.

¿Cuánto pesa en la cadena?

Aun dando por buenos los 12-14 meses de los promotores, la licencia es una décima parte del camino.

Dato verificado: BBVA Research calcula que el plan general y el planeamiento específico pueden llevar 5 o 6 años; el plan parcial y el proyecto de urbanización, unos 2; el movimiento de tierras y la urbanización, año y medio; y «el proceso de construcción junto con la petición de licencias» entre 2 y 2,5 años, en total unos 10-12 años (BBVA Research, jul. 2024, pp. 15-16).

De 12 a 14 meses sobre 10 a 12 años es entre un 8% y un 12% (cálculo propio). Dos lecturas posibles: para la postura A, una décima parte del camino es mucha espera para un paso que la ley limita a tres meses; para la B, eliminar por completo la espera acortaría la cadena en poco más de un año. Parten de los mismos datos y difieren en qué consideran mucho.

Cuánto cuesta esperar

El coste del retraso es real para quien compra, pero la cifra más citada es de una patronal y de hace seis años.

Dato verificado: un informe de ASPRIMA y EY Abogados (mayo de 2020) estima que 12 meses de retraso suponen 12.802 € por vivienda de media en una muestra de 10 municipios y 28.606 € en Madrid capital, el 6,56% del precio final. Es el coste que soporta el comprador (alquiler adicional, intereses y ampliación del crédito) y los 12 meses los aporta la propia ASPRIMA «para este análisis» (EY, 18-5-2020).

Los 12 meses se suponen, la muestra no es representativa (en Madrid se eligieron los municipios más lentos) y la cifra es de 2020. Además, mide lo que pierde el comprador, no cuántas viviendas dejan de construirse: no hemos localizado ningún estudio que ligue el plazo de la licencia con la producción de vivienda. El Consejo de Arquitectos y la prensa repiten después «unos 13.000 €» sin citar ese informe.

Qué se ha probado: mucha norma, ninguna medición

Hay reformas en tres niveles y ninguna evaluación independiente de su efecto sobre los plazos de vivienda.

• Madrid, 2022. La ordenanza crea la licencia básica y fusiona las normas anteriores (BOCM, 17-5-2022). Sobre los plazos de la licencia de obra nueva no hay cifra oficial.
• Comunidad de Madrid, 2024. La Ley 7/2024 amplía los supuestos de declaración responsable (autoconsumo renovable y puntos de recarga) (BOE). El plazo de tres meses y el silencio negativo del art. 154 no cambian.
• Comunidad de Madrid, 2026. La Ley 2/2026, en vigor desde el 16 de junio, fija para las actuaciones que regula dos años para pedir la licencia y tres para ejecutar las obras, y permite hasta un 20% más de edificabilidad y un 30% más de densidad solo si todo el volumen es vivienda protegida (BOE).
• Estado, 2026. El Congreso derogó el 2 de octubre los reales decretos-ley 26/2026 y 27/2026 (BOE); el silencio sigue regulado por el art. 11 del texto refundido de la ley de suelo.

Posición de consenso: la CNMC (junio de 2026) recomienda agilizar las licencias, impulsar las declaraciones responsables, sustituir silencios negativos por positivos en los informes sectoriales (no en la licencia municipal) y dotar de medios a los organismos del proceso urbanístico (CNMC, nota de prensa). Respalda actuar sobre las licencias sin cuantificar su efecto, y la postura B no lo discute.

Lo que nadie sabe todavía

Cinco datos que cambiarían la conversación y que no hemos localizado a 11 de noviembre de 2026.

• El plazo medio oficial de la licencia de obra nueva de vivienda en la ciudad de Madrid.
• El periodo y la muestra de las mediciones de los promotores.
• Cuántas viviendas más se construirían si el plazo se acortara a los tres meses de la ley.
• El efecto de las entidades colaboradoras y de la licencia básica sobre los plazos.
• La plantilla y las vacantes de los servicios de licencias.

🔎 Mitos y leyendas

Dos ideas que circulan sobre las licencias de Madrid y que las fuentes matizan.

🔎 Qué puedes hacer tú

Ninguna de estas vías es una llamada a la acción: son las herramientas con las que cualquiera puede comprobar por su cuenta lo que este análisis afirma.

• Abre la memoria de la Agencia de Actividades. Busca la nota al pie de la tabla de tiempos de resolución: Memoria de gestión 2025.
• Lee el artículo 154 completo. Plazos, requerimiento único y silencio, en el texto oficial: Ley 9/2001, BOE consolidado.
• Consulta qué entidades pueden revisar tu expediente. El listado abierto de entidades colaboradoras: datos.madrid.es.

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