¿Qué cambia el decreto de vivienda 29/2026 y a quién afecta?

El núcleo del choque

No es una pelea de datos, sino de prioridades: proteger hoy al inquilino y frenar la compra a descuento, o no desincentivar la inversión que tendría que construir mañana. Los datos pueden decir cuánta oferta se pierde (todavía no se sabe); no pueden decir cuánto vale cada prioridad.

Posición de consenso

El diagnóstico de fondo no se discute: el propio título del decreto habla de ampliar la oferta asequible, y el Banco de España cifra el déficit en unas 750.000 viviendas. El peso técnico apunta a la oferta (suelo, productividad, mano de obra) y a una regulación más estable y simple. El decreto hace otra cosa: reparte mejor lo que hay y protege al vulnerable, y su coste para los pequeños propietarios (compensaciones sin aclarar) y para la inversión sigue sin medirse.

• 🏛️ Banco de España (Informe Anual 2025): déficit de unas 750.000 viviendas; pide políticas estructurales de oferta, coordinadas entre administraciones, y regulación más simple. Cifras citadas a través de la prensa, no del informe original.
• 🏛️ Diputación Permanente del Congreso: convalidó el RDL 29/2026 por 35 votos a 34 el 12 de noviembre de 2026.

Qué se ha aprobado (y qué se ha caído por el camino)

Se ha convalidado un único texto: el publicado en el BOE el 7 de octubre, sin cambios. La Diputación Permanente solo podía aceptarlo o derogarlo entero.

1. 29 de septiembre. El Gobierno aprueba los RDL 26/2026 (función social de la vivienda) y 27/2026 (estabilidad de los alquileres).
2. 2 de octubre. El Congreso los deroga. El 26 estuvo vigente apenas un día.
3. 5 de octubre. Se convocan elecciones generales para el 29 de noviembre y se disuelven las Cortes.
4. 6 de octubre. El Consejo de Ministros aprueba los RDL 28 y 29/2026, que reproducen en lo esencial los anteriores con ajustes. El 29 entra en vigor el 8 de octubre. El 28, el de la prórroga de 5 o 7 años, solo lo habría hecho el 15 de noviembre.
5. 12 de noviembre. La Diputación Permanente convalida el 29 por 35 a 34 y deroga el 28. A favor del 29: PSOE, Sumar, PNV, ERC, Bildu y Podemos. En contra: PP, Vox y Junts.

El 28 cae y, con él, la renovación automática y la indemnización por no renovar. Del bloque de alquileres solo sobrevive la prórroga extraordinaria de hasta dos años del 29.

Las medidas, una a una

El RDL 29/2026 tiene seis títulos. Estos son los que cambian el comportamiento de alguien.

1. Compras por debajo de mercado

• Del 8 de octubre de 2026 al 31 de diciembre de 2030, los grandes tenedores persona jurídica y las entidades cuyo objeto es comprar inmuebles o carteras de préstamos impagados no pueden adquirir vivienda por menos del 70% de su valor de tasación.
• La tasación la aporta el comprador, de una sociedad homologada e inscrita en el Banco de España.
• Excepciones: vivienda para residencia habitual a precio asequible o social hasta 2030, colectivos protegidos (víctimas de violencia de género, vulnerables) y compradores adheridos al Código de Buenas Prácticas, que el Consejo de Ministros todavía debe aprobar.
• Gran tenedor: más de 10 inmuebles residenciales urbanos o 1.500 m² de superficie residencial, acreditado con certificación registral. Cada vivienda cuenta por separado.
• No afecta a ventas ya elevadas a escritura pública el 8 de octubre.

2. Desahucios

• Se suspenden hasta el 31 de diciembre de 2030 los desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional.
• Si el demandante es un fondo o gran operador (art. 2.1 del decreto), no hay compensación, revisión periódica ni plazo máximo.
• Para otros demandantes, la suspensión se revisa cada 12 meses y dura como máximo tres años. Puede haber compensación por renta impagada y suministros. Quedan fuera las personas físicas con dos viviendas o menos.
• Nuevo art. 22.6 LEC: en desahucios por impago de un vulnerable, la Administración tiene dos meses para ofrecer alternativa o pagar la deuda. Si no lo hace, asume la deuda, el desahucio no prospera y el contrato sigue.

3. Alquiler

• Prórroga extraordinaria. En contratos de vivienda habitual cuya prórroga termine antes del 31 de diciembre de 2028, el inquilino puede pedir prórrogas anuales hasta un máximo de dos años. Debe estar al corriente de pago los ocho meses previos. El arrendador solo puede negarse si necesita la vivienda, pacta otras condiciones o renueva con una renta al menos un 5% inferior.
• Rentas. Entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, si la renta ya supera el límite del índice de precios de referencia, no puede subir. En el resto, lo pactado o, en su defecto, un máximo del 2%.
• Temporada. Desaparece como figura libre. Pasa a «vivienda temporal»: de 31 días a 12 meses, con causa de desplazamiento temporal acreditada por el arrendador. Sin causa válida, se aplica el régimen de vivienda habitual.
• Habitaciones. La suma de rentas de las habitaciones no puede superar la renta de la vivienda completa.
• Costes y garantías. Los gastos de agencia y formalización no se repercuten al inquilino. La fianza adicional se limita a dos meses en vivienda habitual.
• Tanteo y retracto. No decaen si la vivienda se vende junto a otros bienes y es individualizable. No se puede renunciar a ellos.
• Transparencia. Los anuncios deben indicar el índice de referencia, el límite de renta aplicable y si el arrendador es gran tenedor.

4. Fiscalidad

Las fuentes difieren en el detalle de las reducciones del arrendador. Habrá que cotejarlas con el BOE antes de modelizar.

5. Financiación y oferta

• TU CASA. Préstamo ICO al 0% por el menor entre el 20% del valor y 50.000 euros, plazo de hasta 10 años, con 10.000 millones iniciales. Complementa a la hipoteca de primera vivienda, con precio de reventa limitado. Las condiciones de acceso las fijará un acuerdo posterior del Consejo de Ministros.
• Vivienda asequible. Se define por primera vez: precio o renta, con todos los gastos, que no supera el 30% de la renta mediana de los hogares del municipio.
• Avales y fondos. Avales ICO de hasta 2.000 millones para alquiler asequible y 280 millones para construcción industrializada. Fondo de impacto de vivienda social con 400 millones iniciales.
• CASA 47. Recibe patrimonio del Estado y de la Seguridad Social, con precios máximos permanentes inscritos en el Registro.
• Cuenta Financia Europa. Cuenta de ahorro a largo plazo con ventajas fiscales: aportaciones solo en efectivo, hasta 150.000 euros, en acciones cotizadas de la UE y fondos registrados. No se comercializa hasta que haya órdenes ministeriales.

6. Cesión de créditos hipotecarios

• Desde el 8 de octubre de 2026, el deudor puede oponer al cesionario las mismas defensas que al acreedor original, incluida la compensación.
• Se prohíbe ceder préstamos vencidos de deudores acogidos al RDL 6/2012.
• En préstamos vencidos sobre vivienda habitual, el cesionario debe recomprar si el deudor resulta protegido en los seis meses siguientes.

Impacto por actor: quién gana y quién hace cuentas

Ganan los inquilinos con contrato vivo o en riesgo de desahucio. Pierden flexibilidad los propietarios, y sobre todo los fondos que compraban deuda o inmuebles con descuento. Lo que sigue es mi valoración; la columna de confianza dice cuánto se apoya en datos y cuánto en inferencia.

Dos cuentas para fijar escala

• Deducción de alquiler. Con 800 euros al mes, la renta anual es de 9.600 euros y el 10% son 960. Con la renta media del Barómetro del Alquiler del tercer trimestre (1.214 euros al mes, 14.568 al año) el tope de base de 11.630 euros limita la deducción a 1.163, unos 97 euros al mes.
• TU CASA. 10.000 millones entre 50.000 euros son como máximo 200.000 préstamos. En 2025 se crearon unos 240.000 hogares. Es una comparación de orden de magnitud: no todos esos hogares compran, y el cupo se agota antes si el préstamo medio es menor.

Por encima de 250.000 euros el préstamo cubre una parte cada vez menor del precio.

La prórroga extraordinaria es la medida más difícil de medir: no he encontrado cuántos contratos vencen antes de 2029.

Lo que dicen los datos: el punto de partida

El decreto actúa sobre el stock existente y sobre quién lo compra. El problema, según el Banco de España, está en el flujo de producción de vivienda nueva.

• Escasez. El Banco de España calcula un déficit acumulado de unas 750.000 viviendas entre 2021 y 2025, frente a unas 600.000 en su estimación de 2023. En 2025 se formaron unos 240.000 hogares y se terminaron unas 92.000 viviendas. Seis provincias (Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia y Málaga) concentran el 52,5% del déficit.
• Causas. Cuellos de botella urbanísticos, falta de suelo, baja productividad y escasez de mano de obra. El decreto no toca ninguna, salvo de forma lateral con CASA 47 y los avales.
• Esfuerzo. Un hogar en alquiler necesitaría 6,8 años de renta bruta para comprar, más de 10 en Madrid y Barcelona. La propiedad entre jóvenes cayó del 41% en 2007 al 22% en 2025.
• Oferta nueva que sí aporta el decreto. Avales ICO de 2.000 y 280 millones, un fondo de 400 millones, suelo y patrimonio público en CASA 47 e IVA del 4% en protegida. No he encontrado una estimación oficial de cuántas viviendas generará. Sin ella, no puedo decir qué fracción de las 750.000 cubre.
• Turismo. Los pisos turísticos son cerca del 10% del mercado de alquiler: unos 355.000 en 2025, tras un pico cercano a 400.000. Los datos de 2025 que recoge Forbes desmienten que retirarlos aumente de forma automática el alquiler residencial.

Posturas enfrentadas: lo que sostiene cada lado

Aquí es donde cada lado jura que los datos están de su parte. Estos son los que hay, con su etiqueta.

A · Proteger al inquilino y frenar la compra a descuento

La sostienen el Gobierno y los grupos que votaron a favor: PSOE, Sumar, PNV, ERC, Bildu y Podemos.

• ⚖️ Jurídico-social. Los desahucios de personas vulnerables sin alternativa quedan suspendidos hasta el 31 de diciembre de 2030. Si la Administración no ofrece alternativa o paga la deuda en dos meses, asume la deuda y el contrato sigue. Argumento de parte: las fuentes no dan cifra, así que no lleva gráfico.
• 💶 Económico. La deducción del inquilino ahorra hasta 1.163 euros al año.
• 🏛️ Estabilidad. Prórroga extraordinaria de hasta dos años y subida limitada al 2% (o nula si la renta ya supera el límite del índice) hasta el 31 de diciembre de 2027. Argumento de parte: no he encontrado cuántos contratos vencen antes de 2029, así que su alcance no se puede medir.

Con la renta media actual el tope ya está agotado: subir la renta no aumenta la deducción.

B · Proteger la oferta y no sumar riesgo regulatorio

Votaron en contra PP, Vox y Junts (no he contrastado sus argumentos concretos). Con interés propio en el debate: la Fundación Alquiler Seguro (Observatorio del Alquiler), la federación de agentes inmobiliarios FAI y la promotora Pryconsa.

• 💶 Económico. El Observatorio del Alquiler prevé cerrar 2026 con 676.215 viviendas disponibles, 7.705 menos (−1,13%), y 133 interesados por vivienda frente a unos 15 en un mercado equilibrado.
• 🏛️ Riesgo regulatorio. Cuatro decretos-ley en seis semanas, uno de ellos vigente un día. Pryconsa los incluye entre los riesgos de su programa de pagarés de hasta 200 millones de euros. Argumento de parte, sin cifra de impacto.
• 💶 Retirada de oferta. FAI asegura que se retiraron 4.235 viviendas del alquiler desde el anuncio de las medidas, según una encuesta propia. Parte interesada, no verificable; el marco lleva solo semanas en vigor.

La previsión mejoró después de que el Gobierno anunciara el paquete. Es una sola lectura y la publica una parte interesada: no prueba que las medidas no expulsen oferta.

🔎 Mitos y leyendas

Cuatro cosas que se pueden oír sobre el decreto y que el decreto no dice.

Son lecturas erróneas plausibles que el texto del decreto desmiente; no he comprobado cuánto circulan.

Riesgos jurídicos y políticos

El texto tiene lagunas que importan más que sus cifras, y su continuidad depende de unas elecciones.

• «Claramente inferior». El decreto no define cuándo un precio es «claramente inferior» al de mercado para las entidades del primer grupo, ni dice qué pasa si se incumple el 70%: nulidad, sanción o nada. Para una operación de cartera, esa laguna pesa más que el propio umbral.
• Retroactividad de la temporada. Un contrato de temporada sin causa válida pasa a regirse por el régimen de vivienda habitual. Es fácil de litigar.
• Recompra de seis meses. Las ventas de carteras de préstamos vencidos sobre vivienda habitual llevan una opción de recompra contingente. Hay que preverla en el precio y en las garantías.
• Gran tenedor ampliado. Como cada vivienda cuenta por separado y se acredita con certificación registral, propietarios de edificios completos pueden pasar a serlo sin proponérselo.
• Compensación a pequeños propietarios. Las fuentes consultadas no aclaran cómo ni cuándo cobrarán quienes tengan un desahucio suspendido.
• Reaprobación y urgencia. Un jurista sostiene que la Constitución no impide reaprobar por decreto-ley un contenido rechazado, con el precedente del RDL 1/2025 tras el 9/2024. Admite que tensiona la seguridad jurídica y obliga a justificar la urgencia con rigor. Que el 28 tuviera entrada en vigor diferida al 15 de noviembre podría debilitar ese argumento.
• Recurso ante el Tribunal Constitucional. Es plausible que alguien lo plantee, por la vía de reaprobación, el derecho de propiedad o las competencias autonómicas en vivienda. Es una hipótesis mía: no he encontrado ningún recurso anunciado.
• Fragilidad política. Se convalidó por un voto y hay elecciones el 29 de noviembre. Un Parlamento distinto podría derogarlo o sustituirlo. Hasta entonces, rige.

Qué vigilar y conclusión

El decreto es una política de reparto con poca política de producción. Estas son las seis fechas y señales que dirán si funciona:

1. 1 de diciembre. Entran el IVA del 10% en alquiler de corta duración, las nuevas reducciones de IRPF para contratos de alquiler y la nueva tabla de plusvalía municipal. Es el primer efecto fiscal real.
2. Código de Buenas Prácticas y acuerdo de TU CASA. Sin el primero no hay excepción para compradores adheridos. Sin el segundo no se sabe quién accede a los préstamos.
3. Primeras operaciones bajo la regla del 70%. Cómo actúan notarios, registradores y tasadoras ante la laguna sobre «claramente inferior».
4. Ordenanzas de IBI para 2027. Los recargos no se aplican hasta que cada ayuntamiento los apruebe.
5. Barómetro del Alquiler del cuarto trimestre. Para comparar con 676.215 viviendas disponibles y 133 interesados por vivienda.
6. 29 de noviembre. El resultado electoral y un posible recurso ante el Tribunal Constitucional.

Conclusión. El decreto protege a quien hoy corre el riesgo de perder su casa y encarece comprar a descuento: es coherente con su objetivo. No actúa sobre la oferta, donde el Banco de España sitúa el déficit de 750.000 viviendas, y encadenar cuatro decretos-ley en seis semanas añade incertidumbre para quien tendría que construirlas, como recoge el riesgo regulatorio que cita Pryconsa.

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